Förnuftet segrade!
Läs Högsta domstolens beslut på domstol.se
Bygg- och rivningskaoset i Trångsund | Huddinge
Varför får inkompetensen härja fritt?
– Att förstå detaljplanens syfte –
Som du själv kommer att upptäcka när du läst igenom den här sidan är det inte speciellt komplicerat, att i stora drag sätta sig in i vad som gäller kring byggande i villaområden. Borde det inte vara en obligatorisk kunskap för politiker och tjänstemän som hanterar dessa viktiga frågor i vår kommun att känna till grundläggande regler så att det inte uppstår både kaos och upprorsstämning? Det här är en sorglig utveckling för alla oss kommuninvånare som påverkas både ekonomiskt och känslomässigt av dessa stolliga beslut.
Det här är en otroligt viktig demokratifråga för oss. Det finns många i vår kommun som varken har orken, kunskapen, modet eller ekonomin att bemöta våra politiker och tjänstemäns inkompetens. Det finns säkert många som sitter hemma i vår närhet och mår riktigt dåligt. Inga grannar som bara vill värna sin egen boendemiljö ska behöva bemötas av en läskig arrogans och översittarattityd från kommunens sida som inte ens bemödar sig att skaffa sig kunskap om vad som är vad när det gäller byggnation här hos oss. Vi får alla rysningar av att tänka på vad som hade hänt här i Stortorp och Trångsund om vi inte hade agerat. Hemska tanke, finns det kanske platser i vår kommun där bygglov har beviljats och fastigheter bebyggts på ett sätt som inte borde ha varit tillåtet?
Här följer en kort och förenklad beskrivning
var olika hustyper är tillåtna att bygga.
Rätt hus på rätt plats!
– Detaljplan –
Vad får man bygga på en villatomt? Det skiljer sig naturligtvis helt och hållet på vad som står beskrivet i detaljplanen för respektive område. Och vad är då allra viktigast om man ska ge ett kort svar?
Förstå syftet med planen när den skrevs,
vare sig den är ny eller gammal.
Kungl. Byggnadsstyrelsens Publikationer 1950:2
Anvisningar angående BETECKNINGAR PÅ PLANKARTOR M. M.
Område för bostadsändamål angives med bokstaven B. Olika byggndadssätt betecknas med tilläggsbokstäverna S, Ö, eller F. Om det anses behövligt att genom stadsplanebestämmelser säkerställa att hus sammanbyggas med varandra i tomtgräns, betecknas sådant s. k. slutet byggnadssätt (två eller flera sammanbyggda hus) med bokstaven S. Öppet byggnadssätt betecknas med bokstaven Ö, om planen avser att byggnaderna skola uppföras fristående eller få kopplas två och två i gemensamn tomtgräns (parhus), samt med bokstaven F, om endast fristående hus avses få förekomma.
Det som står skrivet i detaljplanens alla delar – kartan, bestämmelsen och beskrivningen är nyckeln till det som är tillåtet att bygga. Planen är en garanti och en självklar trygghet för alla sakägare i ett område. Man kan likställa den med en försäkring för den enskilda husägaren. Att samma regler gäller för alla och att enskilda intressen inte ska gå ut över alla andra i området. Det är alltid planförfattarens mål och mening som ska följas. Att försöka runda detaljplaner och exploatera fastigheter med ”hittepåhus” har fått tydliga avslag i högsta instans – vilket klargjorts i flera domar som nu ger tydlig vägledning för bygglovshantering.
Fristånde hus #1
– Enbostadshus –
I detaljplaner för villaområden där det står BF är det enkelt att förstå vad som får byggas. Det är ”ett område för bostadsändamål med fristående [friliggande] hus”. Med andra ord ett småhus för en familj där du kan titta ut genom fönster i alla väderstreck. Vanligtvis med ett kök, ett vardagsrum, och skiftande antal sovrum och badrum. Det kan även finnas komplementbyggnader som en bod eller ett garage. De romerska beteckningarna efter BF – I, II eller III anger det antal våningar man får bygga – färre är tillåtet men aldrig fler. Två är vanligast.
Alla våningar räknas – är syftet att utnyttja en vind eller källare som bostadsyta – räknas den alltid med som en av det totala antalet våningar man får bygga i huset. Att bostadsinreda dessa ytor är endast tillåtet om det är specifikt angivet i detaljplanen eller utmärkt på kartan.
Fristånde hus #2
– Enbostadshus = tvåbostadshus –
I detaljplanen BF inkluderas även det förvirrande begreppet ”tvåbostadshus”. Det är i praktiken precis samma byggnad som ovanstående enbostadshus. Det är inte, som ofta missförstås två självständiga parhusenheter, utan ett enfamiljshus som har fönster i alla väderstreck men med den skillnaden att man hyr ut en liten del av sitt enbostadshus till någon annan. Exempel på en- och tvåbostadshus är en vanlig villa, ett parhus, ett radhus, ett kedjehus eller ett fritidshus. I dessa hus kan man göra en ”lägenhet” till en student, låta en liten familj flytta in eller svärmor flytta in på övervåningen. I och med Attefallsregeln behövs inte något bygglov, bara en anmälan för att inreda den. Du måste däremot först äga ett enbostadshus så att du förfogar över en huvudbyggnad som besitter alla väsentliga funktioner som du kan addera en lägenhet till. Det går inte att sälja någon av bostäderna separat eftersom de samexisterar i den gemensamma huvudbyggnaden [fristående huset] och delar på alla viktiga funktioner. Alltihop är dessutom registrerat och ägs som en fastighet på en tomt. Och det kan inte heller bli en bostadsrätt., det är ett flerbostadshus som vi snart kommer till.
Säg så här, går det att ”såga” isär huset i två olika delar och varje varje bostad fungerar var för sig har det blivit helt fel – då är det ett parhus.
Mark- och miljööverdomstolen, MÖD, har i två domar prövat om en byggnad var ett enbostadshus eller inte. Bygglov hade sökts för ett enbostadshus. Bostadshuset var utformat som ett parhus vilket exteriört uppfattades som att det bestod av två lika stora sammanbyggda byggnadsdelar som var förskjutna i förhållande till varandra. Byggnadsdelarna var identiska men hade spegelvända fasader. Planlösningarna var spegelvända och identiska förutom att det saknades köksinredning i den ena delen. Väggen mellan byggnadsdelarna motsvarade tjockleken av en lägenhetsskiljande vägg. I väggen fanns dock en dörröppning på vardera våningen. I båda delarna fanns tvättstuga med värmepump och varmvattenberedare samt tillgängligt badrum. Respektive del hade även ett eget mätarskåp för el och egen vattenmätare. På tomten skulle det även uppföras en komplementbyggnad som innehöll två identiska förråd med en skiljevägg. MÖD menade att utgångspunkten är att en bygglovsansökan ska prövas utifrån vad som anges vara den åtgärd som bygglov söks för. I detta fall gällde ansökan ett enbostadshus. Domstolen ansåg dock att i detta enskilda fall var det uppenbart att syftet med den sökta åtgärden var att kringgå detaljplanens bestämmelser om att en huvudbyggnad endast får inrymma en lägenhet. Domstolen konstaterade därför vid en sammantagen bedömning att byggnaden med hänsyn till dess utformning inrymde två bostäder, trots att den uppgavs vara ett enbostadshus.
Som MÖD framför i domen ska utgångspunkten vara att en bygglovsansökan ska prövas utifrån vad som anges vara den åtgärd som bygglov söks för. Om ansökan gäller ett enbostadshus ska utgångspunkten vara att det är ett enbostadshus. I det enskilda fallet ansåg dock domstolen att det var så uppenbart av handlingarna att byggnaden innehöll två bostäder på grund av flera olika faktorer. Exempelvis egna entréer, spegelvända fasader, spegelvända planlösningar, varsitt förråd, varsin tvättstuga, värmepump, vattenberedare, mätarskåp för el, vattenmätare och tillgängligt badrum. Det enda som skiljde de två olika delarna var att den ena inte hade någon köksinredning.
Man får alltså inte bygga två separata ”huvudbyggnader” i huset som i form och funktion är detsamma som ett parhus eller radhus. Ett småhus kan aldrig vara fristående om det är sammanbyggt med ett annat småhus på samma fastighet. Detta oavsett om de ligger på olika tomter eller inte. Det är byggnadstyper som kräver andra ägandeformer och helt andra detaljplaner som vi kommer till.
Fristånde hus #3
+ Attefallshus –
I detaljplanen med BF kan man också bygga ett litet Attefallshus [förutsatt att det finns en huvudbyggnad på tomten]. Det betyder att du får ytterligare en ”lägenhet” som kan nyttjas som gästhus eller ett litet hus för svärmor. Då finns det tekniskt sätt tre ”lägenheter” på fastigheten. Det är samma antal som behövs för att juridiskt bilda en bostadsrättsförening. Och det är vad många ”lycksökare” tror sig kunna bygga för att maximera antalet bostäder på en fastighet. Men tre ”lägenheter” är också samma sak som ett flerbostadshus [per definition i Rikstermbanken | TNC: Plan- och byggtermer] – och ett flerbostadshus är aldrig tillåtet att bygga i ett villaområde avsett för fristående småhus.
Dessutom är ett Attefallshus hela existens beroende av huvudbyggnaden som det tillhör. Huset är en komplementbyggnad till huvudbyggnaden och kan aldrig bli en egen ”juridisk” enhet. Precis som med en Friggebod eller en ”lägenhet” i ett en- och tvåbostadshus.
Det är inte tillåtet att bygga flerbostadshus i villaområden
Syftet med ett villaområde är helt enkelt att det inte ska vara ett flerbostadsområde – eftersom den byggnadstypen kräver helt andra regelverk och infrastruktur för sin funktion. Alla detaljplaner är tydliga i den frågan. Begreppen fristående hus och flerbostadshus utesluter varandra. Ett enbostadshus kan aldrig vara ett flerbostadshus – punkt slut, liksom.
Man kan säga att det handlar om ”Genius Loci” – platsen själ. Att alla som valt att bo i ett område ska vara säkra på att alla fastigheter i närheten uppfyller samma regler och bestämmelser som gäller för den fastighet man själv valt att bo i.
Parhus
– Sammanbyggda hus på separata tomter –
I detaljplaner för ”villaområden” kan det ibland stå angivet parhus eller [BÖ] öppet byggnadssätt. Då kan man även bygga hus som ”sitter ihop” över tomtgränsen – parhus [vilket innebär att hus i ett område inte alls eller endast i ringa utsträckning sammanbyggs i tomtgräns – definitionen i Rikstermbanken]. Det betyder att man i undantagsfall utnyttjar en mindre yta för att bygga två enbostadshus med en ”familj” i varje. För att bygga ett parhus behöver man först och främst två ”fastigheter”. Detta för att vart och ett av de två enbostadshusen ska kunna registreras som separata enheter så att varje familj som vill sälja, köpa eller belåna sin egen fastighet kan göra det utan att grannen påverkas på något sätt.
Din del av parhuset kan i sin tur också vara ett så kallat ”tvåbostadshus” där det är tillåtet. Som du säkert redan räknat ut kan man alltså aldrig enbart bygga ett ”tvåbostadshus” eftersom begreppet förutsätter att du först har ett enbostadshus [en huvudbyggnad] där du kan addera till en lägenhet för uthyrning eller låta svärfar flytta in – i din villa, ditt parhus, kedjehus, radhus eller ditt fritidshus.
Parhus går t ex inte att bygga på Hjärtervägen 9 [Valthornet 3]. Den fastighet som var början till bygg- och rivningskaoset som kommunen orsakat här i Stortorp och Trångsund. Där gäller beteckningen BF och tillåter endast fristående enbostadshus som eventuellt kan inkludera en mindre lägenhet som vi beskrivit tidigare.
[Förvirrat okunniga om både existerande lag och gällande praxis, godkände och försvarade kommunens bygglovschef Camilla Adolfsson, och byggnadsnämndens ordförande Christian Ottosson envist sitt galna bygglov för ett flerbostadshus på ovanstående fastighet med, hör och häpna 10 lägenheter…suck. Båda två är tack och lov borta ur Huddinge kommuns organisation när det gäller dessa viktiga frågor och den nya byggnadsnämnden och dess ordförande verkar förstå att följa gällande bygglovsregler.]
Parhus #2
+ Attefallshus –
I de detaljplaner som tillåter parhus [BÖ] kan det också vara tillåtet att på varje fastighet bygga ett sk Attefallshus [om möjligt enligt reglerna för hustypen]. Ni vet det hus som man kan hyra ut till en strävsam student eller flytta ut svärmor i. Och här gäller samma regler som vid fristående hus. Man kan inte sälja, bara hyra ut Attefallshuset [marknadsförs ofta under begreppet studio] – eftersom Attefallshus aldrig kan bli en egen ”juridisk” enhet utan förutsätter samexistens med enbostadshuset [huvudbyggnaden på fastigheten].
Och precis som vid alla andra ”byggen” i villaområden är det inte tillåtet att bilda bostadsrätter då ett enbostadshus aldrig kan vara ett flerbostadshus – begreppen utesluter varandra.
Radhus | Kedjehus
– Sammanbyggda en- och tvåbostadshus –
Alltså – småhus kan dels vara enbostadshus / ”tvåbostadshus” [ett enbostadshus + liten uthyrningsdel] som är fristående [BF] eller undantagsvis parhus med öppet byggnadssätt [BÖ] i tomtgräns som nämnts tidigare.
För övriga en- och tvåbostadshus som radhus, kedjehus – gäller helt andra regler. Vill man t ex bygga radhus eller kedjehus måste det stå angivet i detaljplanen att området får bebyggas med sammanbyggda småhus [t ex BSr eller BSk] i husgrupper med minst tre hus. Varje huvudbyggnad är i sin tur alltid ett enbostadshus [på gemensam tomt] eller som ett tvåbostadshus [om det har en egen tomt eller är en egen fastighet]. Radhus och kedjehus kan alltså även de vara sk. ”tvåbostadshus”. Du vet den med lilla lägenheten osv…
Flerbostadshus
– Hyreshus | Bostadsrätt –
Och till sist – sammanbyggda hus [BS] [slutet byggnadssätt] som innebär att hus i ett område sammanbyggs i tomtgräns till slutna kvarter – definitionen i Rikstermbanken]. En detaljplan som anger BS är skapad för att man ska bygga bostäder med minst tre bostadslägenheter, med andra ord – flerbostadshus. Det kan vara större eller mindre byggnader i olika upplåtelseformer som t ex hyreslägenheter eller bostadsrätter. Ibland kan området också innehålla byggrätter för kedjehus- eller radhusområden – allt som gäller står angivet i detaljplanens alla delar för respektive område.
Konklusion
Ett enbostadshus kan aldrig vara ett flerbostadshus – begreppen utesluter varandra – det har aldrig varit tillåtet att bygga flerbostadshus/bostadsrätter eller parhus där detaljplanen anger [BF] fristående enbostadshus – småhus. Det som gäller och vad som är syftet med bostadsbyggande i ett specifikt område framgår i det som en gång i tiden formulerades och beskrevs i detaljplanens alla delar [kartan, bestämmelsen och beskrivningen].
Den legendariske arkitekten Gunnar Asplund skrev följande ”Det är viktigare att följa platsens stil än tidens”. Något för våra politiker att tänka på när de trampar runt som elefanter i en porslinsbutik och famlar efter paniklösningar i sina tafatta försök att lösa dagens krisande bostadsutveckling.
Men framtidens bostäder skapas inte genom inkompetens och kortsiktiga vinstintressen utan genom noggrann planering, kunskap och långsiktighet.
Det är sorgligt att Huddinge kommuns politiker och tjänstemän inte begriper att deras usla beteende i den här viktiga demokratifrågan bara leder till totalt förakt och noll förtroende för våra folkvalda och våra myndigheter.